Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est spécialement conçu pour aider les premiers acheteurs à épargner pour leur mise de fonds, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Cela signifie que les revenus générés dans le compte ne sont pas imposés, et les retraits admissibles pour l’achat d’une première propriété ne le sont pas non plus. De plus, comme les cotisations peuvent être déductibles, votre argent peut croître plus rapidement dans un CELIAPP que dans un compte d’épargne traditionnel. Si vous souhaitez ouvrir un CELIAPP, voici quelques éléments à retenir :

• Ce compte est offert aux résidents canadiens âgés d’au moins 18 ans.
• Vous devez être un premier acheteur — vous et/ou votre époux, conjoint ou conjoint de fait ne devez pas avoir été propriétaire d’une habitation où vous avez habité pendant l’année d’ouverture du compte ou au cours des quatre années précédentes.
• Vous pouvez cotiser à l’abri de l’impôt pendant une période maximale de 15 ans.
• La cotisation maximale est de 8 000 $ par année, plus jusqu’à 8 000 $ de droits inutilisés admissibles*.
• La limite maximale à vie est de 40 000 $.
• Mettre en place des cotisations automatiques peut vous aider à rester sur la bonne voie.

*Vous pouvez reporter les droits de cotisation inutilisés du CELIAPP des années précédentes jusqu’à un maximum de 8 000 $, sous réserve de la limite à vie de 40 000 $. Par exemple, si vous cotisez moins de 8 000 $ pendant une année, vous pourriez cotiser le montant inutilisé dans une année suivante, en plus de la limite annuelle de 8 000 $ pour cette année.

Il est aussi possible de combiner le CELIAPP avec le Régime d’accession à la propriété (RAP) afin de vous aider à acheter une propriété admissible. Consultez la section suivante pour plus de détails.

Le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le saviez-vous? Le gouvernement canadien offre un programme appelé le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu’à 60 000 $ de leurs REER pour acheter une propriété. Si vous achetez avec votre conjoint ou conjointe, vous pourriez avoir accès à un total de 120 000 $ provenant de vos REER.

Le RAP fonctionne comme un prêt à vous-même. L’acheteur doit rembourser les montants retirés de son REER sur une période de 15 ans. Si les fonds ne sont pas remboursés dans les délais requis, une partie des montants retirés pourrait être imposée comme revenu chaque année jusqu’au remboursement complet. La période de remboursement commence généralement la deuxième année suivant l’année du retrait. Par exemple, si vous avez retiré des fonds en 2024, votre première année de remboursement serait 2026.

Pour être admissible au RAP, vous devez respecter les critères suivants :

1. Vous devez être considéré comme un premier acheteur.
   • Vous êtes généralement considéré comme un premier acheteur si, au cours de la période de quatre ans, vous n’avez pas occupé une habitation dont vous étiez propriétaire, ou dont votre époux, conjoint ou conjoint de fait actuel était propriétaire.
   • Si vous avez récemment divorcé ou vous vous êtes séparé, vous pourriez être admissible de nouveau comme premier acheteur, sous certaines conditions, notamment si vous vivez séparément depuis au moins 90 jours et que vous n’habitez pas dans une propriété appartenant à un nouveau conjoint au moment du retrait.
2. Vous devez avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible.
3. Vous devez être résident du Canada au moment du retrait des fonds de vos REER dans le cadre du RAP et jusqu’à l’achat ou la construction de l’habitation admissible.
4. Vous devez avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la construction.

Si vous avez déjà utilisé le RAP, vous pourriez y participer de nouveau si votre solde remboursable est de zéro au 1er janvier de l’année du retrait et si vous respectez tous les autres critères d’admissibilité.
Le remboursement se fait sur 15 ans, généralement à partir de la deuxième année suivant le retrait. Les montants non remboursés peuvent être imposables. L’ARC fournit un relevé annuel du RAP indiquant vos remboursements et votre solde.

Remboursement de la TPS pour les premiers acheteurs

Le remboursement de la TPS pour les premiers acheteurs vise à rendre l’achat d’une habitation neuve plus abordable en réduisant — ou possiblement en éliminant — la TPS payable lors de l’achat. Dans le cadre du nouveau programme fédéral, les acheteurs admissibles pourraient récupérer jusqu’à 50 000 $ de TPS sur une habitation neuve.

Selon la structure de votre contrat d’achat, ce remboursement pourrait être appliqué à la clôture de la transaction, s’il est cédé au constructeur, ou réclamé après la clôture auprès du gouvernement. Dans les deux cas, ce programme peut représenter un allègement financier important et aider à réduire le coût total de votre premier achat.

SI VOUS ENVISAGEZ L’ACHAT D’UNE HABITATION NEUVE, VOICI QUELQUES POINTS À RETENIR :
• Ce remboursement est offert aux citoyens canadiens ou résidents permanents âgés d’au moins 18 ans.
• Vous devez être un premier acheteur, c’est-à-dire ne pas avoir possédé et habité une propriété pendant l’année de l’achat ou au cours des quatre années précédentes.
• Le remboursement élimine la TPS sur les habitations neuves dont le prix peut atteindre 1 million de dollars.
• Pour les habitations entre 1 million et 1,5 million de dollars, le remboursement est réduit graduellement.
• Les habitations de plus de 1,5 million de dollars ne sont pas admissibles à ce remboursement.

Les achats admissibles peuvent inclure :
L’achat d’une habitation neuve auprès d’un constructeur
La construction de votre propre habitation ou l’embauche d’un constructeur
L’achat de parts dans une coopérative d’habitation
Les maisons mobiles et les maisons flottantes peuvent aussi être admissibles à ce programme

Les ententes doivent être conclues entre le 26 mai 2025 et avant 2031, avec une construction complétée d’ici 2036. Vous disposez généralement de deux ans pour réclamer le remboursement après la finalisation de l’achat.

Assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur contre les pertes potentielles si une reprise de propriété devait survenir.

Si vous achetez une propriété avec moins de 20% de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire sera généralement requise. Le montant est calculé selon le ratio prêt-valeur, c’est-à-dire le montant du prêt hypothécaire divisé par le prix d’achat. La prime d’assurance est habituellement ajoutée au prêt hypothécaire, ce qui signifie qu’elle n’est pas payée directement de votre poche au moment de l’achat. Si vous le préférez, la prime peut aussi être payée en un seul montant.

NOTE : D’autres protections peuvent aussi être requises, comme l’assurance titres, l’assurance protection hypothécaire et l’assurance habitation et incendie. De plus, certaines provinces exigent une taxe sur la prime d’assurance, payable chez l’avocat ou le notaire.

Pour plus d’information sur les trois fournisseurs canadiens, consultez les sites ci-dessous :

• Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)
www.cmhc-schl.gc.ca
• Sagen
www.sagen.ca
• Canada Guaranty
www.canadaguaranty.ca

* La SCHL permet maintenant l’assurance prêt hypothécaire pour des propriétés jusqu’à 1,5 million de dollars, une augmentation par rapport à l’ancienne limite de 1 million de dollars, ce qui aide davantage de Canadiens à se qualifier pour une hypothèque assurée.

Frais de clôture

Voici une liste des frais de clôture à considérer afin de mieux calculer le coût réel de l’achat de votre nouvelle propriété.

DROITS DE MUTATION IMMOBILIÈRE : Il s’agit d’une taxe exigée lors de l’achat d’une propriété. Ces droits varient selon la municipalité.

TPS/TVQ : Ces taxes s’appliquent généralement aux habitations neuves ou aux propriétés ayant fait l’objet de rénovations majeures. Certains remboursements peuvent être disponibles sous conditions. Consultez votre avocat ou notaire pour obtenir des renseignements adaptés à votre situation.

FRAIS JURIDIQUES / NOTAIRE : Votre avocat ou notaire vous facturera des frais pour la préparation des documents hypothécaires et le transfert de propriété. Il effectuera aussi une recherche de titres afin de confirmer le propriétaire légal de la propriété et de vérifier s’il existe des réclamations ou hypothèques pouvant affecter l’achat. Le coût typique peut varier, mais il faut souvent prévoir environ 1 500 $, incluant certains frais comme l’enregistrement, l’assurance titres et les frais de messagerie.

CERTIFICAT DE LOCALISATION : Si vous achetez une maison unifamiliale, le prêteur peut exiger un certificat de localisation démontrant l’emplacement de la propriété par rapport aux limites du terrain. Dans certains cas, une copie existante peut être acceptée.

TAXES FONCIÈRES : Plusieurs acheteurs oublient que des ajustements de taxes foncières peuvent être dus à la clôture. Le montant dépend de la date de prise de possession et des taxes déjà payées par le vendeur. Ces montants seront indiqués dans les ajustements préparés par l’avocat ou le notaire.

FRAIS DE CONDO / COPROPRIÉTÉ : Si vous achetez un condo ou une propriété avec des frais de copropriété, vous devrez tenir compte de votre portion pour le mois de possession. Ces frais sont généralement inclus dans l’état des ajustements préparé avant la signature finale.

ASSURANCES : Il existe plusieurs assurances à considérer lors de l’achat d’une propriété, comme l’assurance prêt hypothécaire, l’assurance habitation générale et l’assurance titres.

Assurance titres : elle est exigée par plusieurs prêteurs afin de protéger contre certaines pertes liées à un problème de titre ou de propriété. Elle est habituellement obtenue par l’intermédiaire de votre avocat ou notaire.
Assurance prêt hypothécaire : elle est expliquée dans ce guide et est généralement requise si vous achetez avec moins de 20% de mise de fonds.
Assurance protection hypothécaire : il s’agit d’une protection optionnelle qui peut aider votre famille si un événement imprévu survient. Chez DLC, nous travaillons avec Manuvie afin d’offrir une solution de protection qui suit votre hypothèque.
Assurance habitation et incendie : elle est obligatoire et doit être mise en place avant le rendez-vous de clôture. Vous pouvez comparer des soumissions auprès de différents assureurs. Votre notaire, votre avocat ou moi-même pouvons vous orienter vers des ressources.

Après l’achat

Une fois les documents hypothécaires signés et les clés de votre première propriété en main, il y a quelques éléments importants à garder en tête pour protéger votre investissement et assurer votre stabilité financière.

Entretenir votre propriété et protéger votre investissement : Devenir propriétaire est une grande responsabilité. Il vous appartient de prendre soin de votre maison et de protéger ce qui est probablement l’un de vos plus grands investissements.

Faire vos paiements hypothécaires à temps : Il existe plusieurs options de fréquence de paiement hypothécaire. Peu importe celle que vous choisissez, assurez-vous de faire vos paiements à temps. Les paiements en retard ou manqués peuvent entraîner des frais ou pénalités et nuire à votre dossier de crédit. Si vous avez de la difficulté à effectuer vos paiements, communiquez avec moi dès que possible.

Prévoir les coûts liés à la propriété : En plus de votre hypothèque, des taxes foncières et de l’assurance, vous aurez d’autres dépenses courantes. L’entretien, les réparations, le déneigement, la sécurité et l’aménagement extérieur peuvent faire partie des coûts à prévoir. Si vous êtes copropriétaire d’un condo, certains de ces frais peuvent être inclus dans vos frais mensuels.

Respecter votre budget : Préparez un budget mensuel et suivez-le. Prenez quelques minutes chaque mois pour vérifier vos dépenses et voir si vous respectez vos objectifs financiers. Si vous dépensez plus que vous gagnez, cherchez des façons d’augmenter vos revenus ou de réduire vos dépenses.

Prévoir un fonds d’urgence : Votre propriété aura besoin de réparations importantes avec le temps. Essayez de mettre de côté un fonds d’urgence afin d’être prête à gérer les imprévus.

Sept étapes du financement hypothécaire

Félicitations, vous êtes prête à acheter votre première propriété! Maintenant que vous comprenez les éléments importants du financement hypothécaire, nous pouvons commencer.

Glossaire des termes

AMORTISSEMENT :

Période nécessaire pour rembourser complètement une hypothèque si toutes les conditions sont respectées et tous les paiements sont effectués à temps.

ÉVALUATION :

Estimation de la valeur marchande actuelle d’une propriété.

APPRÉCIATION :
Augmentation de la valeur d’une propriété ou d’un autre actif depuis son achat.

HYPOTHÈQUE FERMÉE :

Hypothèque qui ne peut généralement pas être remboursée ou renégociée avant la fin du terme sans l’autorisation du prêteur et sans pénalité financière. Certaines hypothèques fermées permettent des paiements supplémentaires ou accélérés si cela est prévu au contrat.

DATE DE CLÔTURE :

Date à laquelle la vente devient finale et où le nouveau propriétaire prend possession de la propriété.

HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE :

Prêt hypothécaire égal ou inférieur à 80% de la valeur de la propriété, ce qui signifie que la mise de fonds est d’au moins 20%. Les hypothèques conventionnelles ne nécessitent généralement pas d’assurance prêt hypothécaire.

DÉFAUT :

Le fait de ne pas effectuer un paiement hypothécaire à temps ou de ne pas respecter les conditions du contrat hypothécaire. En cas de défaut, le prêteur peut imposer des pénalités ou entreprendre des recours.

ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE :

Assurance qui protège le prêteur si l’emprunteur ne respecte pas ses obligations hypothécaires.

ÉQUITÉ :

Valeur nette qu’un propriétaire détient dans sa propriété après avoir soustrait le solde hypothécaire et les autres dettes garanties par la propriété. L’équité augmente habituellement avec le temps à mesure que l’hypothèque est remboursée. Les changements du marché ou les améliorations apportées à la propriété peuvent aussi influencer cette valeur.

HYPOTHÈQUE À TAUX FIXE :

Hypothèque avec un taux d’intérêt fixe, c’est-à-dire un taux qui ne change pas pendant le terme choisi.

RATIO D’AMORTISSEMENT BRUT DE LA DETTE (ABD) :

Pourcentage du revenu mensuel brut d’une personne ou d’un ménage consacré au paiement du capital et des intérêts hypothécaires, des taxes foncières, des frais de chauffage et, s’il y a lieu, d’une partie des frais de condo. Pour se qualifier, ce ratio doit respecter les limites du prêteur.

HYPOTHÈQUE À RATIO ÉLEVÉ :

Prêt hypothécaire supérieur à 80% de la valeur de la propriété, ce qui signifie que la mise de fonds est inférieure à 20%. Une hypothèque à ratio élevé doit généralement être assurée contre le défaut de paiement par la SCHL ou un assureur privé.

Félicitations et bienvenue dans votre nouvelle vie de propriétaire!