Valeur Nette de la Propriété

Équité de votre maison au Québec : combien pouvez-vous utiliser?

À mesure que vous remboursez votre hypothèque ou que la valeur de votre propriété évolue, vous accumulez de l’équité. Cette valeur nette peut, selon votre situation, devenir une source de financement pour un refinancement, des rénovations, une consolidation de dettes ou un autre projet.

Selon votre situation, une partie de cette équité peut éventuellement être utilisée pour financer des rénovations, consolider certaines dettes, investir ou réaliser d’autres projets importants.

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Comment calculer l’équité de votre maison?

L’équité, aussi appelée valeur nette de la propriété, correspond généralement à la différence entre la valeur actuelle de votre propriété et le solde de votre hypothèque.

Si vous avez également une marge de crédit hypothécaire, une deuxième hypothèque ou une autre dette garantie par la propriété, ce solde doit aussi être soustrait pour obtenir une estimation plus précise de votre équité réelle.

Formule simple : valeur de la propriété − solde hypothécaire = équité approximative.

Mais attention : avoir 450 000 $ d’équité ne signifie pas nécessairement pouvoir emprunter 450 000 $.

Le montant réellement accessible dépend notamment de la valeur reconnue par le prêteur, du solde hypothécaire existant, du produit choisi, de votre qualification et des critères du prêteur.

Combien d’équité pourriez-vous réellement utiliser?

Dans un refinancement hypothécaire traditionnel, le financement total peut généralement aller jusqu’à environ 80 % de la valeur reconnue de la propriété, sous réserve de la qualification et des critères du prêteur.

Avec l’exemple précédent :

• Valeur de la propriété : 800 000 $
• 80 % de la valeur : 640 000 $
• Solde hypothécaire existant : 350 000 $
• Montant brut potentiellement disponible : environ 290 000 $

Ce montant est seulement un exemple. Les pénalités hypothécaires, frais d’évaluation, frais juridiques ou autres coûts applicables peuvent réduire le montant net réellement disponible.

À titre de référence, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada indique que l’emprunt garanti par l’équité peut généralement atteindre jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, selon le produit et la qualification. Consulter l’information de l’ACFC.

Votre situation est différente? Faites estimer l’équité que vous pourriez utiliser.

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Comment la valeur marchande de votre propriété influence-t-elle votre équité?

Le calcul de votre équité dépend directement de la valeur attribuée à votre propriété. Cette valeur peut avoir augmenté ou diminué depuis votre achat en fonction du marché immobilier et des caractéristiques de votre propriété.

Parmi les éléments pouvant influencer la valeur marchande, on retrouve notamment :

• les ventes récentes de propriétés comparables dans votre secteur;
• l’emplacement et le quartier;
• le type, la superficie et l’état général de la propriété;
• la superficie du terrain;
• les rénovations ou améliorations effectuées;
• l’offre et la demande dans le marché immobilier local.

Valeur municipale, valeur marchande et valeur retenue par le prêteur

Il est important de ne pas confondre ces différentes valeurs.

La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale sert principalement au régime de taxation municipale et scolaire. Le rôle est établi selon une date de référence et demeure généralement en vigueur pour plusieurs exercices financiers.
Pour en savoir plus, consultez le Gouvernement du Québec sur l’évaluation foncière.

La valeur marchande actuelle cherche plutôt à représenter le prix auquel une propriété pourrait raisonnablement se vendre dans les conditions actuelles du marché.

Enfin, lorsqu’un refinancement ou un autre financement garanti est demandé, c’est la valeur que le prêteur accepte pour son analyse qui déterminera le montant de financement possible.

Une évaluation de la propriété peut-elle être nécessaire?

Oui. Selon le prêteur, le type de propriété, le montant demandé et les caractéristiques du dossier, une évaluation peut être requise afin de confirmer la valeur de la propriété.

Dans certains dossiers, le prêteur peut utiliser une méthode automatisée ou une autre forme de validation. Dans d’autres cas, une évaluation complète réalisée par un évaluateur peut être exigée.

Qui paie l’évaluation?

Cela dépend du prêteur et du type de financement. Certains prêteurs peuvent absorber ou rembourser le coût de l’évaluation dans certaines situations. Dans d’autres dossiers, notamment certains financements alternatifs, il faut prévoir que le coût puisse être à la charge de l’emprunteur.

Au Québec, il n’existe pas de tarif officiel unique pour une évaluation immobilière. Le prix varie selon la région, le type de propriété et la complexité du mandat. Pour une propriété résidentielle standard, une évaluation complète peut souvent représenter environ 650 $ à 900 $, et davantage pour un immeuble plus complexe ou atypique.

Le prêteur peut également être le client officiel de l’évaluateur même lorsque les frais sont payés par le propriétaire.

À quoi peut servir l’équité de votre propriété?

Comment peut-on accéder à l’équité?

Il existe plusieurs façons d’utiliser l’équité d’une propriété. Le meilleur choix dépend du montant requis, de la fréquence à laquelle vous avez besoin des fonds, de votre hypothèque actuelle et de votre capacité de qualification.

Les limites ci-dessus sont des repères généraux et non une promesse de financement. Le produit disponible dépend notamment de la valeur reconnue de la propriété, des dettes déjà garanties, de votre qualification et du prêteur.

En savoir plus sur le refinancement hypothécaire →
Comprendre la marge de crédit hypothécaire →
Renouvellement hypothécaire au Québec →

Avant d’utiliser votre équité

Accéder à l’équité n’est pas simplement une question de valeur de propriété. Le prêteur devra également déterminer si le nouveau financement respecte ses critères.

Selon la situation, il faut notamment considérer :

• la valeur reconnue de la propriété;
• le solde hypothécaire actuel;
• vos revenus et vos obligations financières;
• votre capacité de qualification;
• la pénalité pour modifier ou rembourser l’hypothèque actuelle;
• les frais d’évaluation;
• les frais juridiques ou de notaire;
• les frais administratifs ou de mise en place applicables.

L’objectif n’est donc pas simplement de déterminer combien vous pouvez emprunter, mais aussi de vérifier si l’opération améliore réellement votre situation financière.

Avantages et risques d’utiliser l’équité

Vous pensez utiliser votre équité pour acheter une autre propriété?

Consultez également mes ressources sur les propriétés d’investissement et les résidences secondaires.

Propriétés d’investissement →

Résidences secondaires →

Peut-on acheter une deuxième propriété sans retirer son équité en argent ?

Dans certaines situations, oui. Une garantie collatérale peut permettre d’utiliser l’équité déjà accumulée dans un immeuble comme garantie pour l’achat d’un autre immeuble, sans nécessairement retirer cette équité en liquidités au moyen d’un refinancement.

Au lieu de recevoir une somme d’argent provenant de la propriété actuelle, l’emprunteur peut, sous réserve de l’approbation du prêteur, fournir l’équivalent de la mise de fonds requise sous forme de valeur d’actif donnée en garantie.

Un exemple de fonctionnement

Vous possédez une maison avec une équité importante et souhaitez acheter une autre propriété. Plutôt que de refinancer immédiatement votre maison pour dégager une mise de fonds en argent, le prêteur pourrait étudier la possibilité de prendre une garantie sur votre immeuble actuel pour soutenir le nouveau financement.

Cette solution ne signifie pas que l’achat est financé sans risque ou sans vérification de la capacité de remboursement : les deux immeubles peuvent être liés aux garanties du financement.

Les conditions à vérifier avec votre prêteur

Les critères varient selon le prêteur et la structure du financement. Voici les principaux éléments à faire vérifier :

• Certains prêteurs peuvent accepter une garantie collatérale comme source de mise de fonds dans le cadre d’un financement conventionnel, sans assureur hypothécaire.
• L’immeuble offert en garantie doit être admissible, et les exigences relatives aux garanties hypothécaires existantes et au ratio prêt-valeur doivent être respectées.
• La valeur des deux immeubles doit être confirmée selon une méthode acceptée, notamment une évaluation municipale ou un rapport d’évaluation professionnelle.
• Les détenteurs de l’immeuble donné en garantie doivent respecter les conditions de participation au nouvel achat, notamment celles concernant la copropriété, le coemprunt et l’avantage réel et significatif.
• Il faut distinguer cette structure de mise de fonds à l’acquisition de l’ajout d’une garantie lors d’un refinancement existant : les règles peuvent être différentes.

Selon le prêteur et le projet, cette possibilité peut être étudiée pour certaines résidences principales, secondaires ou certains immeubles locatifs. Chaque projet et chaque immeuble doivent toutefois être évalués selon les critères applicables au dossier.

À retenir : la garantie collatérale n’est pas la même chose qu’un refinancement pour retirer de l’équité en argent. Elle peut offrir une autre structure pour la mise de fonds, mais elle engage le bien offert en garantie. Cette possibilité dépend des critères du prêteur, de l’admissibilité des immeubles et de l’analyse complète du dossier.

À ne pas confondre avec le don d’équité

Le don d’équité est différent de l’utilisation de l’équité accumulée dans votre propre propriété.

Dans certaines transactions entre membres d’une même famille, une partie de la valeur d’une propriété peut être utilisée comme mise de fonds sous forme de don d’équité.

Plusieurs prêteurs peuvent accepter cette structure, mais les critères varient. Une évaluation, une preuve du lien familial, une lettre de don, une preuve de l’équité ou une mention dans l’offre d’achat peuvent notamment être exigées selon le prêteur et le type de dossier.

Exemple : dans une transaction entre proches parents, un parent peut vendre sa propriété à son enfant et lui accorder un don d’équité qui pourrait, selon les conditions applicables, servir à la mise de fonds. Le prix de vente et le montant du don doivent être distingués.

Dans certaines transactions entre proches parents : le coût d’acquisition est établi sans déduire le don d’équité. La promesse d’achat indique alors le prix de vente complet, et non un prix réduit du montant donné. Les exigences précises doivent être confirmées avec le prêteur.

Documents pouvant être exigés pour le don d’équité : la promesse d’achat et une attestation de don précisant la nature et le montant du don. La documentation exacte dépend du prêteur et, le cas échéant, de l’assureur hypothécaire.

Les exigences peuvent varier d’un prêteur à l’autre et les assureurs hypothécaires peuvent avoir des particularités. Il faut donc faire vérifier l’admissibilité du don et la structure de la transaction avant de finaliser le financement.

Le don d’équité doit donc être analysé comme une stratégie de mise de fonds distincte et non comme un retrait de l’équité de votre propre propriété.

Voir le guide sur la mise de fonds au Québec →

Questions fréquentes sur l’équité d’une maison au Québec

Comment calculer l’équité de ma maison?

Soustrayez de la valeur actuelle de la propriété toutes les dettes garanties par celle-ci : hypothèque, marge de crédit hypothécaire et autres prêts garantis. Par exemple, une propriété de 800 000 $ avec 350 000 $ de dettes garanties représente environ 450 000 $ d’équité.

Combien d’équité puis-je réellement retirer?

Le montant accessible n’est pas égal à toute votre équité. Dans plusieurs structures de financement, l’endettement total garanti peut généralement aller jusqu’à environ 80 % de la valeur reconnue de la propriété, sous réserve de la qualification, du produit et des critères du prêteur. Voir un exemple détaillé : combien d’équité faut-il pour refinancer?

Puis-je utiliser mon équité sans refinancer toute mon hypothèque?

Possiblement. Selon votre situation, une marge de crédit hypothécaire, une deuxième hypothèque ou un autre prêt garanti peut permettre d’accéder à une partie de l’équité sans remplacer complètement la première hypothèque.

Une évaluation est-elle toujours nécessaire?

Non. Certains prêteurs peuvent utiliser une méthode automatisée ou une autre validation de la valeur. Dans d’autres dossiers, une évaluation complète peut être exigée, notamment selon le type de propriété, le montant demandé et les caractéristiques du dossier.

Puis-je utiliser l’équité pour consolider des dettes?

Oui, dans certaines situations. Un refinancement peut permettre de rembourser des dettes à taux plus élevé avec des fonds garantis par la propriété. Il faut toutefois comparer le coût total, la nouvelle période d’amortissement, les frais et l’effet sur votre dette hypothécaire.

Utiliser mon équité fera-t-il augmenter mes paiements?

Pas nécessairement de la même façon dans chaque dossier, mais emprunter davantage augmente votre dette. Le nouveau paiement dépendra du produit choisi, du montant emprunté, du taux, de l’amortissement et de la structure retenue.

Contenu préparé par Thelma Pareras Varela, courtier hypothécaire au Québec.

Cette page présente de l’information générale. Les possibilités de financement, les limites d’emprunt, les taux, les frais et les critères varient selon le prêteur, le produit et la situation de l’emprunteur.