Combien d’équité puis-je retirer en refinançant au Québec?

Vous êtes propriétaire à Montréal, Laval ou ailleurs au Québec et vous vous demandez combien d’argent vous pourriez réellement retirer de l’équité de votre propriété en refinançant votre hypothèque?

C’est précisément la question à laquelle cet article répond. On parle ici d’un refinancement hypothécaire d’une propriété au Québec, c’est-à-dire d’une nouvelle opération de financement qui remplace ou augmente l’hypothèque existante.

Réponse courte : dans un refinancement conventionnel, on peut généralement financer jusqu’à environ 80 % de la valeur évaluée de la propriété, moins le solde des dettes déjà garanties par celle-ci. Mais avoir suffisamment d’équité ne suffit pas : il faut aussi se qualifier, tenir compte du stress test, du taux applicable au refinancement, de la pénalité éventuelle pour briser l’ancien contrat, des frais de notaire et des autres coûts. Dans certains dossiers non conventionnels ou privés, un ratio prêt-valeur supérieur à 80 % peut parfois être considéré, mais il s’agit alors d’un type de financement différent qui doit être analysé séparément.

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Comment calculer l’équité disponible lors d’un refinancement?

L’équité totale de votre propriété correspond à la différence entre sa valeur et les sommes déjà garanties par celle-ci. Toutefois, l’équité totale n’est pas nécessairement le montant que vous pouvez retirer.

Pour un refinancement conventionnel, prenons l’exemple suivant :

Valeur évaluée de la propriété : 500 000 $
80 % de la valeur : 400 000 $
Solde actuel de l’hypothèque : 300 000 $
Montant supplémentaire théorique : 100 000 $

400 000 $ − 300 000 $ = 100 000 $

Dans cet exemple, environ 100 000 $ pourraient théoriquement être disponibles avant les frais et sous réserve de qualification.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada indique qu’un emprunteur peut généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de sa propriété lorsqu’il utilise son équité.

La valeur retenue par le prêteur peut changer le résultat

La valeur que vous attribuez à votre maison n’est pas nécessairement celle que le prêteur utilisera. Selon le dossier, une évaluation professionnelle de la propriété peut être demandée.

Par exemple, avec un solde hypothécaire de 300 000 $ :

Valeur de 550 000 $ → 80 % = 440 000 $ → environ 140 000 $ théoriquement disponibles.
Valeur de 500 000 $ → 80 % = 400 000 $ → environ 100 000 $ théoriquement disponibles.
Valeur de 450 000 $ → 80 % = 360 000 $ → environ 60 000 $ théoriquement disponibles.

Une différence dans la valeur reconnue par le prêteur peut donc modifier considérablement le montant accessible.

Est-ce que le refinancement est toujours limité à 80 %?

Non, pas dans tous les types de dossiers. Le seuil de 80 % est la référence habituelle lorsqu’on parle d’un refinancement hypothécaire conventionnel.

Dans certaines situations particulières, des prêteurs privés ou d’autres solutions non conventionnelles peuvent considérer un ratio prêt-valeur supérieur à 80 %. Cela dépend notamment de la propriété, de sa localisation, du dossier de crédit, des revenus, du montant demandé et de la stratégie de remboursement.

Il est toutefois important de comprendre qu’il ne s’agit plus du même type de financement. Ces solutions peuvent comporter :

un taux d’intérêt plus élevé;
des frais de prêteur;
des frais de courtage lorsqu’applicables;
un terme plus court;
des conditions particulières;
une stratégie de sortie pour éventuellement revenir vers un financement conventionnel.

Le fait qu’une solution puisse exister au-delà de 80 % ne signifie donc pas qu’elle sera automatiquement recommandée.

Avoir de l’équité ne signifie pas être automatiquement admissible

Un refinancement implique généralement une nouvelle analyse de qualification, semblable à celle effectuée lors d’un achat.

Le prêteur peut notamment analyser :

vos revenus actuels;
votre emploi et sa stabilité;
vos dettes et paiements mensuels;
vos ratios d’endettement;
votre dossier de crédit;
la valeur de la propriété;
le montant demandé;
l’objectif du refinancement.

Le stress test s’applique-t-il au refinancement?

Pour la plupart des nouvelles hypothèques non assurées accordées par des institutions financières sous réglementation fédérale, le stress test hypothécaire s’applique.

Le taux minimal de qualification correspond actuellement au plus élevé entre :

le taux contractuel de l’hypothèque + 2 %;
ou 5,25 %.

Un refinancement avec augmentation du montant de l’hypothèque doit donc généralement être analysé comme une nouvelle opération de financement. Le fait d’avoir toujours effectué vos paiements à temps auprès de votre prêteur actuel ne garantit pas que vous pourrez vous qualifier pour un nouveau montant aujourd’hui.

Si votre situation financière est instable, est-ce le bon moment pour refinancer?

Pas nécessairement.

Le refinancement peut être moins approprié à certains moments, par exemple si vous vivez :

une perte d’emploi récente;
une baisse importante de revenus ou d’heures travaillées;
un changement d’emploi récent;
une nouvelle période de probation;
un passage récent au travail autonome;
une augmentation importante de vos dettes;
une détérioration récente de votre crédit;
une période où vos revenus sont difficiles à démontrer.

Dans certains cas, attendre que la situation se stabilise peut permettre d’avoir accès à de meilleures options. Dans d’autres, une solution alternative ou temporaire peut être étudiée. Cela dépend du coût, de l’urgence et de la stratégie à moyen terme.

Le taux de refinancement est-il le même que le taux pour un achat?

Pas nécessairement.

Il ne faut pas présumer que le taux hypothécaire le plus bas affiché sur Internet pour un achat sera également disponible pour un refinancement.

Certaines offres de taux sont réservées à des types précis de transactions, notamment certains achats assurés ou des dossiers respectant des critères particuliers. Un refinancement est normalement une transaction non assurée et sa tarification peut être différente.

Le taux réellement disponible dépend notamment du type de transaction, du ratio prêt-valeur, du crédit, des revenus, du montant de l’hypothèque, du terme choisi et du prêteur.

Quels frais faut-il considérer avant de refinancer?

Le montant supplémentaire ajouté à votre hypothèque n’est pas nécessairement le montant net qui vous restera.

Selon le dossier, il peut notamment falloir tenir compte de :

la pénalité pour briser votre contrat hypothécaire actuel avant l’échéance;
les frais de notaire;
les frais liés à la radiation ou à la quittance de l’ancienne hypothèque;
l’inscription de la nouvelle garantie hypothécaire;
les frais d’évaluation;
certains frais administratifs;
les frais de prêteur ou de courtage lorsqu’ils s’appliquent dans certains dossiers alternatifs ou privés.

Une pénalité de remboursement anticipé peut parfois représenter plusieurs milliers de dollars. Il est donc important d’obtenir une estimation auprès du prêteur actuel et de l’inclure dans l’analyse.

Au Québec, les honoraires du notaire peuvent varier selon le travail nécessaire et la complexité du dossier.

Dans quels cas le refinancement peut-il ne pas être recommandé?

La pénalité pour briser l’hypothèque est trop élevée

Si votre renouvellement approche, il peut parfois être préférable d’attendre plutôt que de payer une pénalité importante aujourd’hui.

Votre situation de revenu est temporairement instable

Une baisse récente du revenu ou un changement d’emploi peut réduire les options disponibles, même si vous avez beaucoup d’équité.

La valeur de la propriété ne permet pas d’obtenir le montant recherché

Après le remboursement du solde hypothécaire, la pénalité et les frais, le montant net peut être beaucoup moins élevé que prévu.

Le financement disponible est beaucoup plus coûteux

Un prêteur alternatif ou privé peut parfois offrir une solution lorsqu’un prêteur conventionnel ne le peut pas. Toutefois, les taux et les frais doivent être comparés au bénéfice réel de l’opération.

Vous réduisez le paiement mensuel mais augmentez fortement le coût total

Étaler des dettes sur une nouvelle période de 20, 25 ou 30 ans peut réduire les paiements mensuels tout en augmentant le coût total des intérêts.

Vous prévoyez vendre prochainement

Les frais engagés aujourd’hui et une éventuelle nouvelle pénalité peuvent réduire l’avantage du refinancement si la propriété doit être vendue à court terme.

Le montant recherché est relativement petit

Pour un petit besoin de liquidités, les coûts fixes du refinancement peuvent être disproportionnés par rapport au montant obtenu.

La consolidation ne règle pas la cause du problème

Refinancer des cartes de crédit peut réduire le taux et les paiements. Mais si les soldes sont recréés après la transaction, vous pourriez vous retrouver avec une hypothèque plus élevée et de nouvelles dettes.

Exemple : quelle valeur faut-il pour obtenir 100 000 $ supplémentaires?

Supposons :

Solde hypothécaire actuel : 300 000 $
Montant supplémentaire souhaité : 100 000 $
Nouveau financement nécessaire : 400 000 $

Pour que 400 000 $ représente 80 % de la valeur de la propriété :

400 000 $ ÷ 0,80 = 500 000 $

La propriété devrait donc être évaluée à environ 500 000 $ pour qu’un financement total de 400 000 $ corresponde à 80 % de sa valeur.

Mais ce calcul ne répond qu’à la première partie de la question. Il faut ensuite vérifier si vos revenus, vos dettes, votre crédit et votre situation permettent de vous qualifier pour cette nouvelle hypothèque, et ajouter les frais applicables.

Comment savoir si un refinancement vaut réellement la peine?

Une première analyse devrait notamment tenir compte de :

la valeur approximative de la propriété;
le solde actuel de l’hypothèque;
le taux et la date d’échéance;
la pénalité estimée;
les revenus actuels du ménage;
les dettes et paiements mensuels;
le dossier de crédit;
le montant souhaité;
l’objectif du refinancement;
le coût total de la nouvelle structure de financement.

La vraie question n’est donc pas seulement : « Combien puis-je retirer de ma maison? »

Il faut également déterminer :

Est-ce que je peux me qualifier?
Combien cette opération va-t-elle réellement me coûter?
Est-ce que le refinancement améliore réellement ma situation à court et à long terme?

Questions fréquentes

Puis-je refinancer si j’ai beaucoup d’équité mais moins de revenus qu’avant?

Possiblement, mais l’équité ne remplace pas automatiquement la qualification. Les revenus, les dettes, le crédit et les critères du prêteur doivent être analysés.

Puis-je refinancer à plus de 80 % de la valeur de ma propriété?

Dans un refinancement conventionnel, 80 % est généralement la référence. Certains prêteurs privés ou autres solutions non conventionnelles peuvent parfois considérer un ratio supérieur, mais les coûts et conditions sont différents.

Le taux de refinancement est-il toujours plus élevé que le taux d’achat?

Pas nécessairement dans tous les dossiers. Toutefois, le taux publicitaire le plus bas offert pour un achat ne s’applique pas automatiquement au refinancement. La tarification dépend du type de transaction et du dossier.

Est-ce avantageux de refinancer pour consolider des dettes?

Cela peut être avantageux dans certaines situations, notamment lorsqu’on remplace des dettes à taux élevé par un financement moins coûteux. Il faut toutefois comparer la pénalité, les frais, l’amortissement et le coût total à long terme.

Vous envisagez un refinancement au Québec?

Je peux effectuer une première révision de votre situation afin d’estimer l’équité potentiellement accessible, examiner les principaux éléments de qualification et déterminer quelles options pourraient être considérées avant d’aller plus loin.