La politique monétaire est le principal facteur dans ces perspectives. La Banque du Canada a réduit le taux directeur, le ramenant de son sommet de 5 % – pendant le cycle de lutte contre l’inflation de 2022 à 2024 – à 2,25 % aujourd’hui. Le taux devrait rester près du niveau actuel pendant la plus grande partie de 2026.

Les taux d’intérêt déterminés par le marché ont toutefois évolué dans le sens contraire. Depuis le déclenchement de la guerre États-Unis–Israël–Iran il y a presque trois mois, les prix pétroliers ont bondi, et les attentes d’inflation ont nettement augmenté, ce qui a suscité un vaste délestage d’obligations du gouvernement et une hausse considérable des rendements à long terme. En conséquence, l’écart grandit entre le taux directeur et les coûts d’emprunt que les ménages et les entreprises doivent réellement assumer.

Malgré tout, les taux hypothécaires restent sous les sommets de la fin 2023, ce qui améliore quelque peu l’abordabilité et attire sur le marché des acheteurs précédemment réticents. On peut exclure un retour aux coûts d’emprunt extrêmement bas qui avaient alimenté un boum pendant la pandémie. La Banque du Canada a noté que les risques d’inflation restent élevés, sous l’effet en particulier des marchés mondiaux de l’énergie et de l’incertitude géopolitique persistante. Les taux resteront donc sans doute près des niveaux actuels une bonne part de 2026, avant de se normaliser graduellement en 2027.

Selon les prévisions, la croissance économique restera faible cette année, ce qui plafonnera la demande de logements. La SCHL prévoit une croissance du PIB canadien d’à peine 0,7 % en 2026, qui serait ainsi une des années sans récession les plus faibles depuis des décennies. Le niveau élevé de l’endettement des ménages, la faiblesse du marché du travail et la croissance ralentie des revenus sont autant de facteurs qui minent la confiance des consommateurs. Elle est aujourd’hui au plus bas. En même temps, la réduction de l’immigration et de la croissance démographique a atténué les pressions de la demande qui avaient intensifié la crise du logement au début de la décennie.

Les prix des habitations ne devraient augmenter que modestement ces deux prochaines années. L’ACI prévoit que le prix national moyen progressera d’environ 1,5 % en 2026 et de moins de 1 % en 2027. C’est dire que les prix seront effectivement stables en termes réels. De même, la SCHL prévoit seulement des gains limités, à la suite des baisses de 2025.

Tout considéré, le marché est en voie de passer de la période spéculative de l’ère pandémique à un environnement plus équilibré. Les acheteurs sont devenus plus sensibles au prix, et les vendeurs font face à une concurrence accrue du fait d’un inventaire augmenté dans de nombreux marchés urbains.

La différence entre les régions restera une des caractéristiques du marché canadien. L’Ontario et la Colombie-Britannique seront à la traîne par rapport au reste du pays, car l’abordabilité y reste très problématique. Les marchés des condos de Toronto et de Vancouver paraissent particulièrement vulnérables. La demande des investisseurs a faibli, et les promoteurs doivent composer avec des coûts de construction en hausse et des préventes plus lentes. Dans ces marchés, selon la SCHL, les mises en chantier resteront sous les moyennes historiques jusqu’en 2027.

En revanche, l’Alberta et certaines régions du Québec s’en tireront mieux. Calgary et Edmonton profiteront d’une meilleure abordabilité, d’une forte migration interprovinciale et d’une croissance économique relativement résiliente, alimentée par le secteur de l’énergie. Le marché du Québec est resté plus stable grâce à des prix moyens plus bas et une plus grande diversité de types de logements. Même ces régions plus fortes pourraient toutefois connaître un ralentissement du fait de la baisse de la croissance démographique nationale et de l’augmentation de l’offre locative.

Sur le long terme, l’offre de logements reste la contrainte principale du marché. Le Canada continue de construire bien moins de logements qu’il n’en faudrait pour rétablir l’abordabilité. La SCHL estime que le pays aurait besoin de 430 000 à 480 000 nouveaux logements chaque année d’ici 2035 pour ramener l’abordabilité à son niveau de 2019. Pourtant, les prévisions des mises en chantier restent en baisse : de 259 000 unités en 2025 à 247 000 en 2026 et 223 000 en 2027. Les promoteurs retardent des projets en raison des coûts de financement, de la demande affaiblie, des pénuries de main-d’œuvre et des coûts de construction élevés. La construction de condos est particulièrement faible, tandis que la construction de logements locatifs connaît le plus d’activité.

Le marché locatif redevient graduellement plus équilibré. L’arrivée d’un grand nombre d’appartements sur le marché de grandes villes réduit la pression sur les taux de vacances et ralentit la hausse des loyers. Ceux-ci restent élevés selon les normes historiques, mais les augmentations rapides vues de 2021 à 2024 devraient se modérer. Par conséquent, de nombreux acheteurs potentiels d’une première propriété sentiront moins d’urgence. Une bonne part d’entre eux ont continué d’être locataires parce que les coûts de la propriété étaient prohibitifs.

Dans l’ensemble, le marché canadien de l’habitation de 2026 à 2027 connaîtrait davantage une prudente relance qu’une rapide expansion. Les taux d’intérêt plus bas et une abordabilité s’améliorant graduellement devraient favoriser une modeste reprise des ventes, mais l’incertitude économique, la volatilité des taux d’intérêt du marché due au contexte géopolitique et la persistance des contraintes de l’offre continueront de limiter la croissance. Les prix resteront probablement assez stables à l’échelle nationale, avec d’importantes différences entre les marchés coûteux, qui seront plus faibles, et les régions plus abordables, qui seront plus fortes. À long terme, le problème de l’abordabilité du logement au Canada restera non résolu à moins que les mises en chantier n’augmentent sensiblement.

Ressources utiles

Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)

Banque du Canada

Autorité des marchés financiers (AMF)