Votre renouvellement hypothécaire approche et vous avez accumulé des dettes sur vos cartes de crédit, vos marges de crédit ou vos prêts personnels ? La consolidation de dettes hypothécaire peut être une option à examiner avant d’accepter l’offre de renouvellement de votre banque.

Oui, il est possible, dans certaines situations, de consolider ses dettes au moment du renouvellement hypothécaire. Cependant, cette opération nécessite généralement un refinancement, une nouvelle analyse de votre situation financière et une qualification auprès du prêteur.

Le moment du renouvellement peut être particulièrement intéressant pour revoir l’ensemble de vos obligations financières et déterminer si une autre structure hypothécaire pourrait mieux répondre à vos besoins.

Quelle est la différence entre renouveler et refinancer son hypothèque ?

Lorsque vous renouvelez votre hypothèque, vous négociez un nouveau terme et un nouveau taux pour le solde restant de votre prêt.

Le refinancement, quant à lui, permet de modifier plus substantiellement votre financement, notamment en augmentant le montant emprunté pour accéder à l’équité de votre propriété.

Par exemple, si votre hypothèque actuelle est de 300 000 $ et que vous souhaitez y ajouter 40 000 $ de dettes, vous ne demandez plus simplement un renouvellement de 300 000 $. Vous envisagez un nouveau financement de 340 000 $, auquel pourraient s’ajouter certains frais.

Cette opération doit être approuvée par le prêteur en fonction de vos revenus, de vos obligations financières, de votre dossier de crédit et de la valeur de votre propriété.

Pour mieux comprendre ce processus, consultez ma page sur le

refinancement hypothécaire au Québec

Consolidation de dettes hypothécaire : quelles dettes peut-on regrouper ?

Selon votre situation et les critères du prêteur, il peut être possible de regrouper différentes obligations financières :

• Soldes de cartes de crédit.
• Marges de crédit personnelles.
• Prêts personnels.
• Certains prêts automobiles.
• D’autres dettes admissibles selon le dossier.

Le principal avantage recherché avec une consolidation de dettes hypothécaire est souvent de remplacer plusieurs paiements mensuels par une structure de remboursement plus facile à gérer.

Mais il ne faut pas confondre une réduction des paiements mensuels avec une véritable économie.

Une dette remboursable en trois ou quatre ans, lorsqu’elle est intégrée à une hypothèque amortie sur 20 ou 25 ans, pourrait coûter davantage en intérêts au fil du temps, même avec un taux inférieur.

De plus, des dettes auparavant non garanties deviennent alors des dettes garanties par votre propriété.

Comment éviter d’étaler vos dettes sur une trop longue période après un refinancement ?

Lorsqu’on regroupe des dettes de cartes de crédit ou des prêts personnels dans une hypothèque, on peut réduire les paiements mensuels. Toutefois, ces dettes risquent alors d’être remboursées sur 20 ou 25 ans plutôt que sur quelques années.

Une stratégie consiste à utiliser une partie des économies mensuelles réalisées pour effectuer des remboursements anticipés directement sur le capital de votre hypothèque.

Selon les conditions de votre contrat hypothécaire, ces remboursements peuvent prendre deux formes :

• Un versement forfaitaire (lump sum) : vous effectuez un remboursement supplémentaire en une seule fois, par exemple chaque année, en utilisant une partie de votre épargne ou de vos économies accumulées.
• Des remboursements supplémentaires réguliers : certains prêteurs permettent d’augmenter vos versements hypothécaires mensuels ou d’effectuer des paiements additionnels à intervalles réguliers.

Pourquoi cette stratégie est-elle intéressante ?

Contrairement à votre paiement hypothécaire habituel, qui comprend généralement une portion de capital et une portion d’intérêts, un remboursement anticipé admissible est appliqué directement au capital restant dû.

En réduisant ce capital plus rapidement, vous diminuez le montant sur lequel les intérêts futurs sont calculés. Cela peut permettre de raccourcir la durée réelle de remboursement et de réduire le coût total des intérêts.

Exemple : si votre consolidation réduit vos sorties mensuelles de 500 $, vous pourriez décider de consacrer 200 $ de cette différence à des remboursements supplémentaires chaque mois, ou d’accumuler cette somme pour effectuer un versement forfaitaire annuel de 2 400 $.

Les possibilités et les limites varient selon le prêteur et le contrat hypothécaire. Il est donc important de vérifier les privilèges de remboursement anticipé et les pénalités éventuelles.

L’objectif n’est pas simplement de réduire vos paiements mensuels grâce à la consolidation, mais aussi d’éviter que les dettes consolidées vous coûtent inutilement plus cher à long terme.

Combien peut-on emprunter pour consolider ses dettes ?

La première étape consiste à déterminer l’équité disponible dans votre propriété.

Pour une consolidation de dettes hypothécaire par refinancement conventionnel, il est généralement possible d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur reconnue de la propriété, sous réserve de qualification.

Exemple pratique

Supposons la situation suivante :

Dans cet exemple, 80 % de la valeur de la propriété représente 480 000 $.

Le propriétaire pourrait donc disposer d’une équité théorique suffisante pour intégrer ses 40 000 $ de dettes à son hypothèque.

Cependant, avoir de l’équité ne garantit pas l’approbation du financement. Le prêteur devra également vérifier sa capacité de remboursement. Il faut aussi tenir compte des frais éventuels et de la valeur réellement retenue par le prêteur.

Quels frais faut-il prévoir pour une consolidation hypothécaire ?

Le refinancement peut entraîner différents frais selon votre contrat et le type de financement choisi :

• Frais de notaire et d’inscription hypothécaire.
• Frais d’évaluation de la propriété.
• Frais de quittance ou de radiation de l’ancienne garantie.
• Frais administratifs.
• Pénalité hypothécaire si le contrat est rompu avant son échéance.
• Frais supplémentaires possibles avec certains prêteurs alternatifs ou privés.

C’est pourquoi le renouvellement représente souvent un moment intéressant pour envisager une consolidation de dettes.

Lorsque le terme actuel arrive à échéance, il est généralement possible d’éviter la pénalité qui aurait été applicable en rompant le contrat plus tôt. D’autres frais de refinancement peuvent toutefois subsister.

Il est important de connaître le coût réel de l’opération avant de s’engager. Pour mieux comprendre les frais et pénalités possibles, consultez les

explications de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada sur les pénalités de remboursement anticipé

Est-il préférable de refinancer maintenant ou d’attendre le renouvellement ?

Cette question revient particulièrement chez les propriétaires qui ont encore plusieurs mois à leur contrat hypothécaire.

La réponse dépend principalement de trois éléments : le coût de leurs dettes actuelles, la pénalité hypothécaire éventuelle et les conditions du nouveau financement.

Par exemple, un propriétaire qui paie des intérêts élevés sur plusieurs cartes de crédit pourrait vouloir agir rapidement. Toutefois, si son renouvellement arrive dans quelques mois, attendre l’échéance pourrait lui permettre d’éviter une pénalité importante.

Scénario A : refinancer immédiatement. Les dettes peuvent être consolidées plus tôt, mais des frais de remboursement anticipé peuvent s’appliquer.

Scénario B : attendre le renouvellement. Le propriétaire continue temporairement à payer ses dettes, mais pourrait éviter la pénalité de résiliation.

Le choix ne devrait pas reposer uniquement sur le nouveau paiement mensuel. Il faut calculer le coût global des deux possibilités.

Que faire si votre situation financière complique l’approbation ?

Certains propriétaires possèdent une équité importante dans leur maison, mais ont de la difficulté à se qualifier auprès d’un prêteur traditionnel.

Les raisons peuvent être nombreuses : revenus insuffisants, obligations financières élevées, dossier de crédit détérioré ou historique de difficultés financières.

Un exemple tiré de mon expérience professionnelle

J’ai notamment étudié le dossier d’une propriétaire qui avait accumulé des dettes importantes, comprenant des obligations fiscales et différentes dettes de consommation.

Ses revenus et ses obligations financières compliquaient l’accès à un refinancement auprès d’un prêteur traditionnel.

Nous avons alors examiné d’autres possibilités, notamment l’ajout d’un membre de sa famille au financement ainsi que le recours éventuel à un prêteur privé.

Ces pistes demandaient une analyse approfondie.

L’ajout d’un membre de la famille implique des responsabilités financières importantes pour cette personne. Le recours à un prêteur privé peut aussi entraîner des taux d’intérêt plus élevés, des frais supplémentaires et des conditions de remboursement différentes.

Il faut donc vérifier non seulement si une solution est accessible, mais aussi si elle est financièrement viable.

C’est une partie importante de mon travail de courtière hypothécaire : lorsqu’un financement traditionnel est difficile, examiner les autres options possibles, leurs coûts et leurs conséquences avant de recommander une démarche.

Chaque situation est différente, et certaines demandes peuvent ne pas être admissibles, même auprès d’un prêteur alternatif ou privé.

Mon conseil : commencez vos démarches six mois avant le renouvellement

Beaucoup de propriétaires ignorent qu’ils peuvent commencer à examiner leurs options plusieurs mois avant l’échéance de leur hypothèque.

C’est pourquoi je recommande de commencer les démarches environ six mois avant la date de renouvellement, particulièrement lorsqu’il y a plusieurs dettes à gérer.

Pourquoi aussi tôt ? Parce qu’une situation financière plus complexe peut nécessiter davantage de travail : vérifier les revenus et les obligations existantes, analyser l’équité, comparer les conditions de différents prêteurs et envisager d’autres possibilités si le financement traditionnel n’est pas accessible.

Attendre les dernières semaines peut réduire le temps disponible pour analyser les options.

Commencer tôt ne signifie pas nécessairement signer un nouveau contrat immédiatement ni obtenir une garantie de taux valable pendant six mois. Il s’agit surtout de disposer de suffisamment de temps pour prendre une décision éclairée.

Questions fréquentes sur la consolidation de dettes au renouvellement hypothécaire

Est-ce que la consolidation de dettes peut affecter l’approbation de mon renouvellement ?

Oui, lorsqu’elle implique un refinancement. Si vous renouvelez simplement votre hypothèque auprès de votre prêteur actuel, sans modifier le montant emprunté, les démarches peuvent être relativement simples.

En revanche, si vous demandez une augmentation du financement pour consolider des dettes, le prêteur doit normalement réévaluer votre capacité à emprunter. Vos revenus, votre dossier de crédit et vos autres obligations peuvent donc influencer l’approbation.

Peut-on consolider ses dettes avec une mauvaise cote de crédit ?

C’est parfois possible, mais les solutions peuvent être plus limitées ou plus coûteuses.

Selon le dossier, un prêteur alternatif ou privé pourrait être envisagé. Il faut toutefois analyser les taux, les frais, les conditions et la capacité de rembourser le financement.

Peut-on consolider ses dettes si on a fait une proposition de consommateur ?

Certaines situations peuvent être étudiées, mais les possibilités dépendent notamment du statut de la proposition, de l’historique de crédit, des revenus, de l’équité et des politiques du prêteur.

Une proposition de consommateur active ou récemment terminée peut compliquer l’accès au financement traditionnel. Une évaluation individuelle est nécessaire.

Peut-on refinancer avant la date de renouvellement ?

Oui, dans plusieurs cas.

Toutefois, si votre hypothèque est fermée et que vous devez rompre votre contrat, une pénalité de remboursement anticipé peut s’appliquer. Son montant dépend notamment du type de contrat et de ses conditions.

Il est donc préférable d’obtenir une estimation de la pénalité avant de décider.

Est-ce que la consolidation de dettes réduit toujours les paiements mensuels ?

Non. Le nouveau paiement dépendra du montant emprunté, du taux d’intérêt, de la période d’amortissement et des conditions du prêteur.

Même lorsque les paiements diminuent, le coût total des intérêts peut augmenter.

Pour mieux évaluer les avantages et les limites de cette stratégie, consultez ma page sur la

consolidation de dettes par refinancement hypothécaire

Comment savoir si j’ai suffisamment d’équité pour consolider mes dettes ?

Vous devez d’abord connaître la valeur approximative de votre propriété et le montant restant à rembourser sur votre hypothèque.

Cependant, l’équité totale ne correspond pas automatiquement au montant que vous pouvez emprunter.

Pour approfondir ce calcul, consultez mon article

Combien d’équité puis-je retirer en refinançant au Québec ?

Votre renouvellement approche et vous avez plusieurs dettes à rembourser ?

Avant d’accepter l’offre de votre banque, il peut être utile de vérifier si une consolidation de dettes hypothécaire est possible et, surtout, si elle représente une bonne décision financière.

En tant que courtière hypothécaire, je peux examiner votre hypothèque actuelle, vos obligations financières et l’équité de votre propriété afin d’évaluer les options de financement accessibles à votre situation.

J’accompagne les propriétaires à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord, sur la Rive-Sud et partout au Québec, en français, en espagnol et en anglais.

Votre hypothèque arrive à échéance dans les six prochains mois ? Contactez-moi pour commencer à examiner vos options avant de prendre une décision.

Thelma Pareras Varela
Courtière hypothécaire — Centres Hypothécaires Dominion, Hypothèque Continentale

Les exemples sont présentés à titre informatif. Toute solution dépend de la situation de l’emprunteur et des critères des prêteurs.