Comprendre l’équité de votre propriété au Québec

Votre propriété peut représenter bien plus qu’un lieu où habiter. À mesure que vous remboursez votre hypothèque ou que la valeur de votre propriété augmente, vous accumulez de l’équité.

Selon votre situation, une partie de cette équité peut éventuellement être utilisée pour financer des rénovations, consolider certaines dettes, investir ou réaliser d’autres projets importants.

Qu’est-ce que l’équité de votre propriété?

L’équité, aussi appelée valeur nette de la propriété, correspond à la différence entre la valeur actuelle de votre propriété et le solde des dettes garanties par celle-ci.

Mais attention : avoir 450 000 $ d’équité ne signifie pas nécessairement pouvoir emprunter 450 000 $.

Le montant réellement accessible dépend notamment de la valeur reconnue par le prêteur, du solde hypothécaire existant, du produit choisi, de votre qualification et des critères du prêteur.

Combien d’équité pourriez-vous réellement utiliser?

Dans un refinancement hypothécaire traditionnel, le financement total peut généralement aller jusqu’à environ 80 % de la valeur reconnue de la propriété, sous réserve de la qualification et des critères du prêteur.

Avec l’exemple précédent :

• Valeur de la propriété : 800 000 $
• 80 % de la valeur : 640 000 $
• Solde hypothécaire existant : 350 000 $
• Montant brut potentiellement disponible : environ 290 000 $

Ce montant est seulement un exemple. Les pénalités hypothécaires, frais d’évaluation, frais juridiques ou autres coûts applicables peuvent réduire le montant net réellement disponible.

Comment la valeur marchande de votre propriété influence-t-elle votre équité?

Le calcul de votre équité dépend directement de la valeur attribuée à votre propriété. Cette valeur peut avoir augmenté ou diminué depuis votre achat en fonction du marché immobilier et des caractéristiques de votre propriété.

Parmi les éléments pouvant influencer la valeur marchande, on retrouve notamment :

• les ventes récentes de propriétés comparables dans votre secteur;
• l’emplacement et le quartier;
• le type, la superficie et l’état général de la propriété;
• la superficie du terrain;
• les rénovations ou améliorations effectuées;
• l’offre et la demande dans le marché immobilier local.

Valeur municipale, valeur marchande et valeur retenue par le prêteur

Il est important de ne pas confondre ces différentes valeurs.

La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale sert principalement au régime de taxation municipale et scolaire. Le rôle est établi selon une date de référence et demeure généralement en vigueur pour plusieurs exercices financiers.
Pour en savoir plus, consultez le Gouvernement du Québec sur l’évaluation foncière.

La valeur marchande actuelle cherche plutôt à représenter le prix auquel une propriété pourrait raisonnablement se vendre dans les conditions actuelles du marché.

Enfin, lorsqu’un refinancement ou un autre financement garanti est demandé, c’est la valeur que le prêteur accepte pour son analyse qui déterminera le montant de financement possible.

Une évaluation de la propriété peut-elle être nécessaire?

Oui. Selon le prêteur, le type de propriété, le montant demandé et les caractéristiques du dossier, une évaluation peut être requise afin de confirmer la valeur de la propriété.

Dans certains dossiers, le prêteur peut utiliser une méthode automatisée ou une autre forme de validation. Dans d’autres cas, une évaluation complète réalisée par un évaluateur peut être exigée.

Qui paie l’évaluation?

Cela dépend du prêteur et du type de financement. Certains prêteurs peuvent absorber ou rembourser le coût de l’évaluation dans certaines situations. Dans d’autres dossiers, notamment certains financements alternatifs, il faut prévoir que le coût puisse être à la charge de l’emprunteur.

Au Québec, il n’existe pas de tarif officiel unique pour une évaluation immobilière. Le prix varie selon la région, le type de propriété et la complexité du mandat. Pour une propriété résidentielle standard, une évaluation complète peut souvent représenter environ 650 $ à 900 $, et davantage pour un immeuble plus complexe ou atypique.

Le prêteur peut également être le client officiel de l’évaluateur même lorsque les frais sont payés par le propriétaire.

À quoi peut servir l’équité de votre propriété?

Comment peut-on accéder à l’équité?

Refinancement hypothécaire

Le refinancement consiste à remplacer ou modifier votre financement hypothécaire afin d’augmenter le montant emprunté et d’accéder à une partie de l’équité disponible.

En savoir plus sur le refinancement hypothécaire →

Marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire permet généralement d’emprunter, de rembourser et de réutiliser les fonds disponibles selon les modalités du produit.

Comprendre la marge de crédit hypothécaire →

Composante hypothécaire ou prêt garanti

Pour certains projets importants, une composante à paiement régulier et à taux déterminé peut être préférable à une marge de crédit. Le choix dépend du projet, du montant requis et de votre situation financière.

Avant d’utiliser votre équité

Accéder à l’équité n’est pas simplement une question de valeur de propriété. Le prêteur devra également déterminer si le nouveau financement respecte ses critères.

Selon la situation, il faut notamment considérer :

• la valeur reconnue de la propriété;
• le solde hypothécaire actuel;
• vos revenus et vos obligations financières;
• votre capacité de qualification;
• la pénalité pour modifier ou rembourser l’hypothèque actuelle;
• les frais d’évaluation;
• les frais juridiques ou de notaire;
• les frais administratifs ou de mise en place applicables.

L’objectif n’est donc pas simplement de déterminer combien vous pouvez emprunter, mais aussi de vérifier si l’opération améliore réellement votre situation financière.

Avantages et risques d’utiliser l’équité

Vous pensez utiliser votre équité pour acheter une autre propriété?

Consultez également mes ressources sur les propriétés d’investissement et les résidences secondaires.

Propriétés d’investissement →

Résidences secondaires →

À ne pas confondre avec le don d’équité

Le don d’équité est différent de l’utilisation de l’équité accumulée dans votre propre propriété.

Dans certaines transactions entre membres d’une même famille, une partie de la valeur d’une propriété peut être utilisée comme mise de fonds sous forme de don d’équité.

Plusieurs prêteurs peuvent accepter cette structure, mais les critères varient. Une évaluation, une preuve du lien familial, une lettre de don, une preuve de l’équité ou une mention dans l’offre d’achat peuvent notamment être exigées selon le prêteur et le type de dossier.

Le don d’équité doit donc être analysé comme une stratégie de mise de fonds distincte et non comme un retrait de l’équité de votre propre propriété.

Combien d’équité pourriez-vous réellement utiliser?

La valeur de votre propriété n’est qu’une partie du calcul. Je peux vous aider à examiner votre solde hypothécaire, vos objectifs et votre situation afin de déterminer quelles options pourraient être disponibles.

Analyser mes options