Mise de fonds au Québec : combien devriez-vous mettre?
Calculez la mise de fonds nécessaire pour acheter une propriété au Québec et comparez différents scénarios selon vos liquidités, votre type de propriété et vos sources de fonds.
Mise de fonds au Québec : combien devriez-vous mettre?
5 %, 10 %, 15 %, 20 % ou davantage? La mise de fonds minimale vous indique combien il faut au minimum pour acheter une propriété. Elle ne vous dit pas nécessairement combien vous devriez réellement mettre selon votre achat, vos liquidités et vos projets.
Une mise de fonds plus élevée réduit généralement le montant à financer et le paiement hypothécaire. Mais chaque dollar supplémentaire versé sur la propriété est aussi un dollar de moins disponible après l’achat.
Calculateur de mise de fonds : comparez vos options
Entrez les caractéristiques de votre achat pour comparer plusieurs scénarios de mise de fonds et voir leur effet sur votre hypothèque, votre paiement estimé et les liquidités qu’il vous resterait.
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D’où provient votre mise de fonds? (facultatif)
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec?
Pour une propriété propriétaire-occupant de 1 ou 2 logements, la mise de fonds minimale commence généralement à 5 % des premiers 500 000 $ de la valeur d’emprunt, plus 10 % de la portion qui dépasse 500 000 $.
Pour une propriété propriétaire-occupant de 3 ou 4 logements, la mise de fonds minimale est généralement de 10 % dans les programmes assurés admissibles.
Pour un petit immeuble locatif de 2 à 4 logements non occupé par le propriétaire, une mise de fonds minimale de 20 % peut s’appliquer selon le programme et les critères du prêteur.
Le montant que vous devriez réellement mettre dépend aussi de votre paiement souhaité, de vos liquidités, de vos dettes, des autres frais liés à l’achat et de vos projets après la transaction.
Exemple : propriété de 600 000 $
Pour une maison ou un duplex propriétaire-occupant admissible, la mise de fonds minimale serait de 35 000 $ : 25 000 $ sur les premiers 500 000 $, plus 10 000 $ sur les 100 000 $ suivants.
5 %, 10 %, 15 % ou 20 % : qu’est-ce qui change?
Plus la mise de fonds augmente, plus le montant de l’hypothèque diminue. Lorsque le financement propriétaire-occupant dépasse 80 % de la valeur d’emprunt, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise.
| Rapport prêt-valeur | Prime standard SCHL |
|---|---|
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 80 % ou moins | Assurance à ratio élevé non obligatoire |
Au Québec, la prime d’assurance prêt hypothécaire est actuellement assujettie à une taxe sur les primes d’assurance de 9 %. Le calculateur utilise ce taux actuel pour estimer le montant à prévoir.
Est-il toujours préférable de mettre 20 %?
Non. Mettre 20 % peut réduire considérablement l’hypothèque et le paiement, et éliminer l’assurance prêt hypothécaire à ratio élevé dans une transaction conventionnelle. Mais cela immobilise aussi davantage d’argent dans la propriété.
Mettre davantage
- réduit le montant emprunté;
- réduit généralement le paiement mensuel;
- peut réduire ou éliminer la prime d’assurance;
- augmente l’équité détenue dès l’achat.
Conserver davantage de liquidités
- laisse une réserve après l’achat;
- peut éviter de financer certaines dépenses futures à un taux plus élevé;
- laisse des fonds pour des rénovations ou imprévus;
- peut préserver du capital pour d’autres objectifs.
Combien devriez-vous garder après l’achat?
La mise de fonds n’est pas la seule somme dont vous aurez besoin. Vous devez également prévoir les dépenses liées à la transaction et celles qui suivent l’achat : notaire, inspection, droits de mutation, ajustements de taxes, déménagement, travaux ou autres dépenses selon votre situation.
C’est pourquoi le calculateur vous demande non seulement combien vous avez, mais aussi combien vous souhaitez conserver après l’achat.
Comment constituer votre mise de fonds?
La mise de fonds n’a pas nécessairement à provenir d’un seul compte. Selon le programme et le prêteur, plusieurs sources peuvent parfois être combinées.
| Source | Comment elle peut contribuer |
|---|---|
| Épargne personnelle / CELI | Sommes accumulées et disponibles pour la transaction. |
| CELIAPP | Épargne destinée à l’achat d’une première habitation admissible. |
| RAP / REER | Retrait admissible d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété. |
| Don familial | Don non remboursable, lorsqu’il est accepté par le programme. |
| Don d’équité | Une partie de la valeur transférée dans certaines transactions peut servir de mise de fonds. |
| Vente d’une propriété | Utilisation de l’équité nette dégagée par la vente. |
| Équité / refinancement | Fonds dégagés d’une propriété déjà détenue, sous réserve de qualification. |
| Fonds d’entreprise ou étrangers | Possibles dans certains dossiers avec documentation appropriée. |
| Balance de vente | Le vendeur finance une partie du prix; il s’agit d’une dette et non d’un don. |
CELIAPP, RAP et CELI : peut-on les combiner?
CELIAPP
Pour une personne admissible, le CELIAPP permet d’épargner en vue de l’achat d’une première habitation. Les droits commencent généralement à 8 000 $ l’année d’ouverture du premier CELIAPP, avec une limite viagère de cotisations de 40 000 $.
RAP / REER
Le Régime d’accession à la propriété permet actuellement à une personne admissible de retirer jusqu’à 60 000 $ de ses REER pour l’achat ou la construction d’une habitation admissible.
Combiner plusieurs sources
Dans de nombreux dossiers, le RAP, le CELIAPP, le CELI et l’épargne personnelle peuvent être utilisés ensemble lorsque les conditions applicables sont respectées. La provenance de chaque somme doit toutefois pouvoir être documentée.
Un don familial peut-il servir de mise de fonds?
Un don non remboursable provenant d’un proche peut être admissible dans certains programmes. Le prêteur peut demander une attestation ou une lettre de don, confirmer le lien entre le donateur et le bénéficiaire et demander des preuves supplémentaires selon le dossier.
Don d’équité : peut-il servir de mise de fonds au Québec?
Le don d’équité est différent d’un don d’argent. Dans certaines transactions admissibles, une partie de la valeur d’une propriété peut être donnée à l’acheteur et reconnue comme une source de mise de fonds selon les critères du prêteur.
Exemple simple
Si une propriété a une valeur reconnue de 500 000 $ et qu’elle est vendue dans une transaction admissible à 450 000 $, la différence de 50 000 $ pourrait, selon la structure acceptée par le prêteur, être considérée en tout ou en partie comme un don d’équité.
Cela ne signifie pas que toute différence entre une valeur et un prix de vente devient automatiquement une mise de fonds. Le prêteur doit accepter la structure et peut exiger une évaluation, une attestation de don, la confirmation du lien entre les parties et d’autres documents.
Don d’équité, don en argent et balance de vente
| Don en argent | Don d’équité | Balance de vente | |
|---|---|---|---|
| Doit être remboursé? | Non | Non | Oui |
| Argent transféré? | Oui | Pas nécessairement | Pas nécessairement |
| Constitue une dette? | Non | Non | Oui |
Utiliser l’équité d’une propriété que vous possédez déjà
Vous vendez votre propriété actuelle
L’équité nette provenant de la vente peut servir à constituer la mise de fonds d’une prochaine propriété. Le montant réellement disponible doit tenir compte du remboursement des dettes garanties par la propriété et des frais applicables à la vente.
Vous gardez votre propriété
Un refinancement ou un autre financement garanti peut parfois permettre de dégager des fonds pour une nouvelle mise de fonds. Cette opération augmente toutefois l’endettement et doit être prise en compte dans la qualification.
Mise de fonds pour un duplex, triplex ou quadruplex
La mise de fonds varie notamment selon le nombre de logements et selon que vous habiterez ou non l’immeuble. Un duplex propriétaire-occupant peut généralement entrer dans les règles applicables aux propriétés de 1 ou 2 logements. Un triplex ou quadruplex propriétaire-occupant admissible au financement assuré exige généralement une mise de fonds minimale de 10 %.
Pour un petit immeuble entièrement locatif, les exigences et la provenance acceptable de la mise de fonds peuvent être différentes. Le prêteur doit donc être choisi en fonction de la propriété et du dossier.
Mise de fonds pour une propriété d’investissement : 20 % est-il toujours idéal?
Pas nécessairement. Mettre davantage de capital peut réduire le paiement et améliorer le flux de trésorerie de l’immeuble, mais cela immobilise aussi plus de capital dans une seule propriété.
Pour un investisseur, il faut donc regarder non seulement le paiement hypothécaire, mais aussi les réserves disponibles, le cash-flow, les travaux prévus, la qualification et les projets de futures acquisitions.
Pourquoi la provenance de votre mise de fonds est-elle importante?
Le prêteur doit généralement pouvoir retracer la provenance des fonds. Selon la source, des relevés bancaires, documents de placement, preuves de retrait, attestations de don, documents de vente ou preuves de transfert peuvent être requis.
Avant de déplacer de grosses sommes entre plusieurs comptes, de recevoir un don ou de refinancer une autre propriété, il est donc utile de savoir comment ces fonds devront être documentés.
Questions fréquentes sur la mise de fonds au Québec
Quelle est la mise de fonds minimale pour une maison au Québec?
Pour une propriété propriétaire-occupant de 1 ou 2 logements admissible au financement assuré, le minimum commence généralement à 5 % des premiers 500 000 $ plus 10 % de la portion supérieure à 500 000 $.
Est-il préférable de mettre 5 % ou 20 %?
Il n’existe pas une réponse universelle. Une mise de fonds plus élevée réduit le financement, tandis qu’une mise de fonds plus faible peut permettre de conserver davantage de liquidités. Il faut comparer les deux effets.
Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même achat?
Oui, lorsque les conditions d’admissibilité de chacun des deux régimes sont respectées.
Qu’est-ce qu’un don d’équité?
Il s’agit d’une structure dans laquelle une partie de la valeur d’une propriété est donnée à l’acheteur dans une transaction admissible et peut être reconnue comme source de mise de fonds selon les critères du prêteur.
Puis-je utiliser l’équité de ma maison pour acheter une autre propriété?
Dans certains cas, oui. Les fonds peuvent provenir du produit net de la vente ou d’un refinancement d’une propriété déjà détenue. Dans le cas d’un refinancement, la dette additionnelle doit être considérée dans la qualification.
Contenu préparé par Thelma Pareras Varela, courtière hypothécaire au Québec.
Cette page présente de l’information générale. Les exigences de mise de fonds, les programmes, les primes d’assurance et les critères peuvent varier selon le prêteur, l’assureur, le type de propriété et la situation de l’emprunteur.
Vous hésitez entre plusieurs montants de mise de fonds?
Je peux comparer avec vous la mise de fonds, sa provenance, le paiement hypothécaire et les liquidités que vous souhaitez conserver afin de voir comment les différents scénarios s’intègrent à votre achat.